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谈法 ▏3.15权益日,一起谈谈购房那些事儿
  发布时间:2018-03-15 10:45:59 打印 字号: | |

 

导语

       说到三月,除了学雷锋、女神节、植树节,还有一个不容忽视的日子,就是315消费者权益保护日。现如今,购房者权益的保护越来越引起人们的关注,那关于购房者的一些常见的权益,你知道多少呢?面对各大开发商、中介商的花式宣传,你能擦亮眼睛,洞穿一切吗?本期法小妞特地邀约了专门审理房屋买卖合同案件的武法官,和大家一起说说购房者权益保护的那些事儿,一起来看看吧?




Q1



 法小妞:武法官,您好,请您先介绍一下近年来审理的有关侵害购房者权益案件的情况吧?


武法官:

        这类案子可以分为两类,一类是侵害二手房购房者权益的案件,一类是侵害新房购房者权益的案件。

        我们近三年来共审理涉房涉地类案件共七千余起,其中包括物业纠纷、建设工程合同纠纷,拆迁纠纷等。侵害购房者权益类案件占这些案件的比重近三成。



Q2



法小妞:近年来房贷政策收紧,买房人数变少,是不是这类案件会相应减少?


武法官:

        虽然房贷政策收紧,买房人数变少,但这类案件的数量未必会减少。由于之前房价上涨,房主大多在签订卖房合同后不愿意继续履行,由此导致了大量的合同违约纠纷。之后,随着限购政策的出台,大量购房者失去了购房资格,或者降低了购房意愿,由此导致了大量买方违约。因此,这类房地产买卖合同纠纷并没有因限购政策的出台而出现明显的减少。



Q3



法小妞:购房者的哪些权益容易受到侵害?


武法官:

        购房者的权益被侵害大体上包括两大类,一类是房屋质量瑕疵,一类是逾期交房、逾期办证。



Q4



法小妞:房屋质量瑕疵一般存在哪些情况?


武法官:

        房屋质量瑕疵一般会出现在两个阶段,第一阶段是在购房人验房时,这一阶段的瑕疵主要都是一些肉眼容易发现的显性瑕疵。比如说防盗门质量不合格,层高不符合合同约定或者墙皮出现脱落等。第二阶段主要出现在业主入住后发现的一些质量问题,这些问题往往是验房初期不易发现的隐性问题。



Q5



法小妞:对于这些质量瑕疵,购房者应当如何维护自己的权益呢?


武法官:

        从法律角度而言,购房者需要判断这些质量瑕疵是否影响居住以及是否涉及房屋主体结构安全。如果出现的是墙皮脱落等情况则不涉及安全问题,就不能作为购房者拒绝收房的理由。如果出现的是墙体贯穿性裂缝等涉及主体结构安全的问题,则可依据相关证据或相关鉴定拒绝收房。拒收期间,开发商应当依据合同赔偿相应的违约金。如购房者在拒收期间的租房支出,也应当依据所拒收房屋的地段和面积酌定做出补偿。



Q6



法小妞:开发商延期交付的原因一般是什么?


武法官:

        开放商延期交付的原因一般包括一些政策调整、不可抗力和开发商的经营行为。



Q7



法小妞:您对购房者有何建议吗?


(向上滑动启阅)

       购房者在购买和房产交付阶段都有一些细节需要关注。

       购房者在选房时,要尽可能挑选具有相应资质、五证齐全的开发商;在签合同时,要注意交房日期,初始登记日期以及办证日期是否明确。如果初始登记日期不明确,有时会涉及到逾期办证的违约责任。开发商在出售房屋后应约定初始登记180天内进行产权证办理,如果初始登记日期不明确,则这个条款便失去了约束力。

       其次,逾期办证的违约条款往往有很多种,购房者要甄别出对自己最有利的条款。这种条款最好与时间挂钩,按照逾期天数分别计算。有一种条款就对购房者很不利,这项条款约定的是如果出现逾期办证的情况,将按照总房款的万分之一支付违约金,这样消费者的权益就很难得到保护。因此,购房者要仔细阅读所涉及的合同条款,保护好自己是合法权益。

 







请阅读相关法条:


      《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”


        建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。”


        最高人民法院《商品房买卖司法解释》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 

        第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

        第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

        第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
         第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月 。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖入应当承担违约责任。


关键词

解读

        初始登记:初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属,完备地籍资料。没有初始登记,不能办理个人的《房屋所有权证》。只有开发商进行初始登记,取得了大产权证以后,购房者才能申请办理转移登记,领取个人的《房屋所有权证》。


        逾期办证:在商品房买卖合同纠纷中,逾期办证引发的纠纷比较多见。导致逾期办证的原因较多,主要有以下几种情况:第一,出卖人的原因导致逾期办证,比如土地手续不合法、卖际施工与审批规划不—致、综合验收未通过等。第二,买受人的原因导致逾期办证,比如买受人未及时交纳契税或者公共维修基金、末及时提供身份证明等申请材料等。第三,第三人的原因导致的逾期办证,如相关测绘部门未及时提供相应数据、房地产登记机关工作迟延等。第四,不可抗力的原因。只有因出卖人的原因造成的逾期办证,出卖人才承担违约责任。



图片来源于网络

 

 

责任编辑:天津二中院